【编者按】在寸土寸金的夏威夷卡卡阿科，一座政府注资近千万美元的保障性公寓正陷入滞销困局。面对31%的空置率和巨额贷款回收压力，州政府机构破天荒推出"租购计划"，以租金抵扣房款的形式为本地居民打开置业通道。这不仅是资本与政策的博弈，更折射出后疫情时代保障房体系面临的普遍挑战——如何平衡财政可持续性与民生福祉？这场"政府救市"实验能否成为破解保障房滞销的新范式？让我们聚焦这场发生在太平洋海岛上的住房改革风暴。

夏威夷卡卡阿科地区一栋"非凡精品公寓楼"正面临州政府的特殊干预——该机构试图挽救对此项目近1000万美元的投资。

若计划成功，夏威夷居民将能通过"租购计划"以折扣价购买这栋已有近四年历史的The Block 803 Waimanu大楼中部分未售出的中价位单元。

逾一年来，夏威夷住房金融与发展公司（HHFDC）一直在竭力收回其向项目开发商提供的980万美元贷款。该笔贷款原本用于确保项目中多数公寓以中产阶级可承受的价格出售。

尽管部分开间公寓初始补贴价低至276,102美元，截至7月仍有48套单元滞销，占153套公寓总量的31%。

止赎权方案对HHFDC缺乏吸引力，部分原因是另一家向开发商提供贷款的金融机构享有优先还款权。五月间，机构工作人员向董事会提交多项方案，开发商也同步提出避免违约的计划。

七月，HHFDC董事会全票通过通过收购大量未售单元的方式偿清另一家金融机构约580万美元债务。

对此困境项目的追加投资，意味着HHFDC用于资助新建保障房项目的资金将缩减。在当前提案数量远超资金供给的市场环境下，该机构正竭力避免循环资本损失，以确保未来项目的融资能力。

机构官员预测，通过租购计划提升收购单元的吸引力，可在未来五年或更长时间内通过租金和销售产生足够收益，既能覆盖580万美元的追加投资，又能通过逐步售出所有单元满足980万美元贷款及约90万美元累计利息的回收。

"工作人员对此机遇持乐观态度，该计划有望通过提供替代路径帮助首次购房者实现安居梦。"HHFDC开发部主任阿尔伯特·帕尔默在5月8日讨论七项方案的董事会上表示。

HHFDC执行总监迪恩·皆神补充道："当前我们正努力在维持（未售单元）可负担性与收回投资之间寻求平衡。"

根据该计划，租住HHFDC收购单元的家庭可在五年内行使购买权，每月部分租金将抵扣租期开始时设定的售价。机构人员估算，租金抵扣相当于对极难销售的单元提供25%至30%的价格折扣。

完美风暴

The Block由加州保障房开发企业MJF开发公司的弗朗哥·莫拉开发，该公司曾在夏威夷开发约1200套保障房。

莫拉曾将此项目宣传为"卡卡阿科活力中心的非凡精品公寓"，主打可负担的"现代工业风"美学及三个户外休闲露台。但市场反响始终平淡。

项目困局主要源于多项外部事件的叠加冲击：城市轨道交通延期、新冠疫情爆发及贷款利率飙升。采用垂直机械停车系统的有限停车位也影响了销售。

莫拉于2014年获发开发许可时，预计城市Skyline系统将于2019年贯通该区域并设有距项目半街区的站点。

因此这栋八层建筑仅为153套公寓配置82个车位，且多数未售单元不含车位。

原本预计Skyline将降低停车需求，使无车位单元保持低价。但轨道交通建设延误逾十年，终点站止步于项目附近而非阿拉莫安娜中心。据市政府最新规划，Skyline服务预计2031年延伸至卡卡阿科。

同时，因买家认购滞缓及融资困难，项目从2017年首次预计竣工时间延后。

至2021年12月项目竣工时，部分买家因防疫措施造成的经济冲击放弃购买。利率持续上涨进一步阻碍销售。

"这就像是针对项目的完美风暴。"帕尔默在五月董事会上坦言。

proposed 解决方案

一年前贷款即将到期时，HHFDC董事会批准拨款50万美元通过止赎或替代方案保护投资。

当时莫拉难以支付未售单元的维护费，开始出租10套单元以覆盖成本，尽管HHFDC指出此举违反贷款条款。机构最终将贷款延期一年。

止赎方案不可取，因为优先贷款方Ponos Lending LLC与AFL-CIO住房投资信托可能接管未售单元并按市场价处置，不再保持中位价可负担性。

五月间，HHFDC工作人员提出七项替代方案：租购计划、委托非营利组织以可负担价格出租、允许莫拉将17套单元提价至40万美元左右、强制开发商提供财务激励等。维持现状方案预计需两年多才能售罄未售单元，且无法全额回收贷款。

董事会五月暂未决议，要求工作人员后续会议推荐方案。

2022年购得单元的赫伯特·艾伦在五月会议上力荐租购方案："我当时凑足首付款非常艰难。"这位政府工作人员敦促董事会"若认定正确之事，不应回避最难之路"。

莫拉在五月会议上向董事会表示："我们从未违约也不计划违约，严肃对待这笔债务。"他请求执行租购计划，预计一年内可偿清HHFDC债务。"这是挑战，但只要我在位，必将全力推进。"

七月，HHFDC工作人员推荐收购单元实施机构租购计划，董事会几乎未经讨论便予以通过。

未竟之局

HHFDC官员原希望八月底前通过收购大量未售单元偿清私营贷款机构债务，但未如期实现。与私营贷款方及莫拉的条款谈判仍在进行中。

七月提交董事会的潜在交易方案涉及收购20套单元以清偿580万美元私人贷款，折合单价29万美元的批量折扣价。

机构人员估算18个无车位开间月租可达1,940美元，2个带车位开间月租2,400美元。租金额度抵扣方案未明确，但预计五年租期后可享25%-30%购房价折扣。若租户退出计划，新租户将重启五年周期。

其余28套未售单元留由开发商销售，所得用于偿还HHFDC约1,070万美元债务。这些单元包含22套中价无车位开间、2套市场价带车位开间、3套市场价一居室及1套市场价两居室。为偿清债务，这些单元平均售价需达38.2万美元以上。

过去一年间售出的12套单元中，开间价格区间主要为29.99-46万美元，一居室为49-55万美元。

HHFDC拒绝透露预计完成交易及启动租购计划的具体时间表。